Con l’introduzione del Decreto “Salva Casa” (DL 69/2024), è stata prevista una maggiore flessibilità nella normativa sull’altezza interna minima degli ambienti abitativi. Tuttavia, non sempre queste deroghe possono essere applicate — dipende dal tipo di intervento e dallo stato precedente degli spazi. Nelle province del Lazio, compresa Roma, i tecnici e i committenti devono prestare attenta attenzione affinché le opere rispettino i requisiti di agibilità.
Che cosa prevede la normativa nazionale
Con le modifiche introdotte dal Decreto “Salva Casa” al Testo Unico dell’Edilizia, la normativa sull’altezza interna degli ambienti abitativi ha subito un’importante apertura. In determinate situazioni, infatti, è possibile considerare agibili spazi con altezza minima di 2,40 metri, rispetto ai tradizionali 2,70 metri previsti in via ordinaria. Questa possibilità riguarda però solo gli interventi di ristrutturazione che abbiano come obiettivo il miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie e la maggiore adattabilità degli spazi già adibiti ad abitazione. La deroga non può dunque essere utilizzata per nuovi edifici o per locali che non erano già destinati ad uso residenziale.
Un’ulteriore novità riguarda la superficie minima degli alloggi: il decreto consente di ridurre i limiti stabiliti in passato, purché vengano rispettati alcuni parametri. Per esempio, un monolocale può essere considerato idoneo anche se misura meno di 28 metri quadrati, fino a un minimo di 20 metri, mentre per due persone la soglia scende da 38 a 28 metri quadrati complessivi, comprensivi dei servizi. Si tratta di disposizioni pensate per favorire la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente e offrire maggiore flessibilità a chi ristruttura abitazioni di dimensioni ridotte, soprattutto nei contesti urbani più densi come Roma.
Limiti nell’applicazione del “Salva Casa” nelle trasformazioni
Una recente sentenza del TAR Lombardia (n. 2861/2025) ha chiarito che le deroghe sulle altezzenonsono applicabili quando l’intervento riguarda uncambio di destinazione d’uso, ad esempio convertire locali accessori (cantine, locali sgombero) in spazi abitativi, anche se l’altezza è entro 2,50 metri.
In quel caso, il Comune respinse la SCIA presentata, ritenendo che manchino i presupposti per l’applicazione delle deroghe legate al “Salva Casa”.
Questo principio è rilevante anche per Roma: se un privato o un tecnico presenta un progetto di ristrutturazione con cambio d’uso di un locale non residenziale, non potrà usufruire delle altezze minime “allargate”.
Quando è possibile usare l’altezza di 2,40 metri (anche nel Lazio/Roma)
Per poter far valere le disposizioni agevolative legate al “Salva Casa” sulla riduzione dell’altezza interna a 2,40 metri, devono essere soddisfatti contemporaneamente i seguenti requisiti:
- L’intervento consiste in unaristrutturazione, non in un nuovo edificio né in un cambio di destinazione d’uso radicale.
- Il locale deve essere già adibito ad abitazione.
- L’intervento deve contribuire almiglioramento igienico-sanitarioo allariqualificazionedell’alloggio.
- Il tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra) deveasseverare la conformitàdel progetto alle nuove norme.
Nel contesto romano o laziale, questo significa che se un appartamento già esistente viene ristrutturato e si propone una superficie ridotta o un’altezza interna minima a 2,40 m nel rispetto dei requisiti, il Comune di Roma (o le altre amministrazioni locali) può accettare l’istanza per l’agibilità ampliata, purché tutta la documentazione tecnica sia corretta.
Consigli operativi per chi ristruttura a Roma / nel Lazio
Chi decide di avviare una ristrutturazione a Roma o in altre zone del Lazio e intende usufruire delle deroghe introdotte dal “Salva Casa” deve muoversi con molta attenzione. È importante che il progetto sia accompagnato da una relazione tecnica dettagliata, nella quale venga spiegato chiaramente come l’intervento contribuisca a migliorare le condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio e a ottimizzare l’utilizzo degli spazi. Fondamentale è anche verificare che i locali siano già destinati ad abitazione, poiché le agevolazioni non possono essere applicate in caso di cambio di destinazione d’uso da ambienti accessori a residenziali.
Per questo motivo conviene affidarsi a un professionista esperto del territorio – architetto, ingegnere o geometra – che conosca le procedure del Comune di Roma e sappia predisporre tutta la documentazione necessaria per ottenere l’agibilità. In particolare, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività deve essere corredata dall’asseverazione tecnica e dalla verifica dei rapporti aero-illuminanti, qualora richiesti dal regolamento edilizio locale. Prima di procedere con i lavori, è consigliabile anche un confronto diretto con l’ufficio tecnico comunale o con lo Sportello Unico per l’Edilizia, così da avere la certezza che il progetto sia coerente con i requisiti previsti e che possa essere approvato senza ostacoli.
Hai dubbi sulle nuove regole del Salva Casa a Roma?
Il nostro studio tecnico ti supporta nella verifica dell’agibilità e nella gestione delle pratiche edilizie.
Scopri di più sulla SCIA e le pratiche edilizie
Contattaci per una consulenza gratuita