Ilrecupero abitativo dei sottotettirappresenta oggi una delle soluzioni più adottate da chi desidera aumentare la superficie utile della propria abitazione, specie nei contesti urbani dove gli spazi sono limitati. Ma quali sono i limiti normativi? Si possono sommare i vantaggi delPiano Casacon quelli introdotti dal recente decreto“Salva Casa”?
Una risposta importante è arrivata con lasentenza n. 6595 del 24 luglio 2025delConsiglio di Stato, che ha fatto chiarezza su un tema molto discusso: la possibilità diaccumulare gli incentivi volumetriciconcessi da più normative, in particolare quelli previsti dalPiano Casa regionalee quelli stabiliti dagli strumenti urbanistici comunali.
Cosa prevede la normativa sul recupero dei sottotetti?
Ilsottotettoè definito, a livello tecnico e normativo, come lo spazio compreso tra il tetto (copertura) e il solaio dell’ultimo piano abitabile. In molti regolamenti comunali e nei piani regolatori, vengono stabilite condizioni precise per poter rendere abitabile questo spazio, tra cui l’altezza minima interna, l’illuminazione naturale e la ventilazione.
A livello nazionale, ilDPR 380/2001(Testo Unico dell’Edilizia), integrato dall’Intesa Stato-Regioni del 2016, chiarisce che il recupero dei sottotetti è consentitonel rispetto delle altezze massime consentitee di altri parametri tecnico-sanitari.
Il caso: demolizione, ricostruzione e aumento di altezza
La vicenda oggetto della sentenza riguarda un intervento edilizio per il quale era stato rilasciato unpermesso di costruire— poi trasformato in unaSCIA— che prevedeva lademolizione e ricostruzione di un edificio esistente, con l’aggiunta di un piano destinato a ospitare un sottotetto abitabile.
L’ampliamento volumetrico, secondo i progettisti, era reso possibile combinando due diverse possibilità:
- l’innalzamento del sottotetto di 1,70 metri, previsto dal Piano Regolatore Generale per consentirne l’abitabilità;
- l’ulteriore ampliamentoderivante dai benefici delPiano Casa, che consente un incremento volumetrico premiale in caso di demolizione e ricostruzione.
Un vicino aveva impugnato il permesso, ritenendo che fosse stato superato il volume massimo consentito. Il TAR aveva inizialmente respinto il ricorso, ma il caso è arrivato al Consiglio di Stato, che ha ribaltato la decisione.
Cosa ha deciso il Consiglio di Stato
La sentenza ha stabilito un principio molto importante per chi si occupa diprogettazione ediliziae per tutti i cittadini interessati ad ampliare il proprio immobile:è possibile cumularegli effetti del Piano Casa con quelli di altre norme,a condizione che non vengano superati i limiti massimi imposti dallo strumento urbanistico comunale.
In altre parole:
- Se il PRG consente di alzare il sottotetto di 1,70 m per renderlo abitabile;
- E se il Piano Casa consente un ulteriore incremento volumetrico premiale;
- Allora èlegittimo applicare entrambi, purché il progetto finalerispetti le altezze e le volumetrie massime consentite.
Implicazioni per i tecnici e i cittadini
Questa sentenza ha un forte impatto pratico. Significa che chi vuolerecuperare un sottotetto o sopraelevare un edificiopuò utilizzare congiuntamente più strumenti normativi, seppur con attenzione ai limiti locali.
Chi progetta deve valutare attentamente:
- I limiti di altezzae le norme igienico-sanitarie;
- Laclassificazione urbanistica dell’area;
- Le disposizioni specifiche delPiano Regolatoree le eventuali deroghe previste dal Piano Casa;
- Lanormativa antisismica, soprattutto in caso di demolizione e ricostruzione.
È fondamentale che il sottotetto, una volta recuperato,rispetti i requisiti di abitabilità: altezza minima, aerazione, illuminazione naturale e rispetto delle distanze tra edifici.
Cosa cambia con il decreto “Salva Casa”?
Il nuovodecreto Salva Casa, approvato nel 2024, ha l’obiettivo disemplificare la regolarizzazione ediliziae chiarire il concetto di “tolleranze costruttive”. In questo contesto, il recupero dei sottotetti è considerato un intervento minore e ammissibile, se non comporta un aggravio del carico urbanistico e se rientra nei limiti già approvati dai comuni.
Grazie a questa semplificazione, lepratiche edilizierisultano più snelle, ma è ancora più importante affidarsi a professionisti aggiornati e competenti.
Conclusione
La sentenza n. 6595/2025 del Consiglio di Stato segna un passaggio fondamentale:recuperare un sottotetto è possibile, anche sfruttando più normative, se si rispettano i limiti locali e le definizioni tecniche di abitabilità.
Se hai un sottotetto da recuperare o desideri sapere se puoi ottenere un ampliamento legittimo, il nostro Studio può aiutarti a:
- verificare la fattibilità del progetto;
- calcolare i volumi disponibili;
- preparare tutta la documentazione necessaria per l’ufficio tecnico comunale;
- valutare i vantaggi fiscali e urbanistici a tua disposizione.