Il recupero abitativo dei sottotetti rappresenta oggi una delle soluzioni più adottate da chi desidera aumentare la superficie utile della propria abitazione, specie nei contesti urbani dove gli spazi sono limitati. Ma quali sono i limiti normativi? Si possono sommare i vantaggi del Piano Casa con quelli introdotti dal recente decreto “Salva Casa”?
Una risposta importante è arrivata con la sentenza n. 6595 del 24 luglio 2025 del Consiglio di Stato, che ha fatto chiarezza su un tema molto discusso: la possibilità di accumulare gli incentivi volumetrici concessi da più normative, in particolare quelli previsti dal Piano Casa regionale e quelli stabiliti dagli strumenti urbanistici comunali.
Cosa prevede la normativa sul recupero dei sottotetti?
Il sottotetto è definito, a livello tecnico e normativo, come lo spazio compreso tra il tetto (copertura) e il solaio dell’ultimo piano abitabile. In molti regolamenti comunali e nei piani regolatori, vengono stabilite condizioni precise per poter rendere abitabile questo spazio, tra cui l’altezza minima interna, l’illuminazione naturale e la ventilazione.
A livello nazionale, il DPR 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), integrato dall’Intesa Stato-Regioni del 2016, chiarisce che il recupero dei sottotetti è consentito nel rispetto delle altezze massime consentite e di altri parametri tecnico-sanitari.
Il caso: demolizione, ricostruzione e aumento di altezza
La vicenda oggetto della sentenza riguarda un intervento edilizio per il quale era stato rilasciato un permesso di costruire — poi trasformato in una SCIA — che prevedeva la demolizione e ricostruzione di un edificio esistente, con l’aggiunta di un piano destinato a ospitare un sottotetto abitabile.
L’ampliamento volumetrico, secondo i progettisti, era reso possibile combinando due diverse possibilità:
- l’innalzamento del sottotetto di 1,70 metri, previsto dal Piano Regolatore Generale per consentirne l’abitabilità;
- l’ulteriore ampliamento derivante dai benefici del Piano Casa, che consente un incremento volumetrico premiale in caso di demolizione e ricostruzione.
Un vicino aveva impugnato il permesso, ritenendo che fosse stato superato il volume massimo consentito. Il TAR aveva inizialmente respinto il ricorso, ma il caso è arrivato al Consiglio di Stato, che ha ribaltato la decisione.
Cosa ha deciso il Consiglio di Stato
La sentenza ha stabilito un principio molto importante per chi si occupa di progettazione edilizia e per tutti i cittadini interessati ad ampliare il proprio immobile: è possibile cumulare gli effetti del Piano Casa con quelli di altre norme, a condizione che non vengano superati i limiti massimi imposti dallo strumento urbanistico comunale.
In altre parole:
- Se il PRG consente di alzare il sottotetto di 1,70 m per renderlo abitabile;
- E se il Piano Casa consente un ulteriore incremento volumetrico premiale;
- Allora è legittimo applicare entrambi, purché il progetto finale rispetti le altezze e le volumetrie massime consentite.
Implicazioni per i tecnici e i cittadini
Questa sentenza ha un forte impatto pratico. Significa che chi vuole recuperare un sottotetto o sopraelevare un edificio può utilizzare congiuntamente più strumenti normativi, seppur con attenzione ai limiti locali.
Chi progetta deve valutare attentamente:
- I limiti di altezza e le norme igienico-sanitarie;
- La classificazione urbanistica dell’area;
- Le disposizioni specifiche del Piano Regolatore e le eventuali deroghe previste dal Piano Casa;
- La normativa antisismica, soprattutto in caso di demolizione e ricostruzione.
È fondamentale che il sottotetto, una volta recuperato, rispetti i requisiti di abitabilità: altezza minima, aerazione, illuminazione naturale e rispetto delle distanze tra edifici.
Cosa cambia con il decreto “Salva Casa”?
Il nuovo decreto Salva Casa, approvato nel 2024, ha l’obiettivo di semplificare la regolarizzazione edilizia e chiarire il concetto di “tolleranze costruttive”. In questo contesto, il recupero dei sottotetti è considerato un intervento minore e ammissibile, se non comporta un aggravio del carico urbanistico e se rientra nei limiti già approvati dai comuni.
Grazie a questa semplificazione, le pratiche edilizie risultano più snelle, ma è ancora più importante affidarsi a professionisti aggiornati e competenti.
Conclusione
La sentenza n. 6595/2025 del Consiglio di Stato segna un passaggio fondamentale: recuperare un sottotetto è possibile, anche sfruttando più normative, se si rispettano i limiti locali e le definizioni tecniche di abitabilità.
Se hai un sottotetto da recuperare o desideri sapere se puoi ottenere un ampliamento legittimo, il nostro Studio può aiutarti a:
- verificare la fattibilità del progetto;
- calcolare i volumi disponibili;
- preparare tutta la documentazione necessaria per l’ufficio tecnico comunale;
- valutare i vantaggi fiscali e urbanistici a tua disposizione.