Il Decreto “Salva Casa” (DL 69/2024, convertito nella Legge 105/2024) segna un punto di svolta per chi desidera regolarizzare piccole difformità edilizie o ottenere il riconoscimento dello stato legittimo dell’immobile senza affrontare percorsi burocratici lunghi e complessi. In questo articolo, chiariamo le principali novità introdotte e cosa comportano nella pratica per proprietari e tecnici.
Stato legittimo semplificato
Una delle novità più importanti riguarda l’accertamento dellostato legittimo: oggi non è più necessario ricostruire tutta la storia edilizia dell’immobile. È sufficiente che l’ultimo titolo abilitativo (SCIA, CILA, permesso o sanatoria) contenga gli elementi essenziali e sia stato rilasciato dal Comune dopo aver già verificato i titoli precedenti.
Questo significa meno incertezze per i tecnici e più rapidità per i cittadini, specialmente in fase di compravendita o ristrutturazione.
Sanatorie più accessibili (anche per immobili datati)
Il decreto introduce nuove possibilità disanatoria per opere realizzate prima del 30 gennaio 1977, anche in assenza di autorizzazione, purché le modifiche siano di minore entità. La procedura può avvenire tramite SCIA in sanatoria e prevede il pagamento di una sanzione amministrativa proporzionata.
Tra le principali novità:
- Tolleranze costruttive fino al 6%(invece del precedente 2%);
- Possibilità di regolarizzare anche immobili in aree soggette a vincoli, previo parere paesaggistico;
- Introduzione di un sistema disilenzio-assenso: se l’amministrazione non si esprime entro 30 o 45 giorni, la domanda si intende accolta.
Quanto costa la sanatoria?
Il costo varia in base al tipo di intervento:
- Per laSCIA in sanatoria, si pagail doppio dell’incremento di valore dell’immobile, con importi compresi tra1.032 € e 10.328 €;
- In alcuni casi, se l’opera è conforme alla normativa vigente al momento della richiesta, ma non lo era al momento della realizzazione, è prevista unariduzione del 50% della sanzione;
- Per ilpermesso di costruire in sanatoria, si aggiunge un20% al contributo di costruzione dovuto.
Cambio di destinazione d’uso: iter più semplice
Cambia anche il modo in cui si autorizzano icambi di destinazione d’uso. Il nuovo criterio si basa sullo stato legittimo dell’immobile, senza più vincolarsi alla superficie prevalente.
È possibile inoltre presentareuna sola domandaper richiedere insieme la sanatoria e il cambio d’uso, ottenendo untitolo unico. In molte situazioni non sono più richieste superfici minime o la disponibilità di parcheggi, semplificando notevolmente la procedura.
Altri aspetti tecnici: agibilità, igiene e vincoli locali
Il decreto tocca anche aspetti più tecnici:
- Le Regioni possono ancora disciplinare limiti per il recupero dei seminterrati o dei piani terra;
- In alcune città (come Roma), sono previste deroghe allealtezze minimesolo se vengono garantite condizioni igienico-sanitarie adeguate;
- Per le opere strutturali, anche se realizzate prima del 1977, è richiesto un parere sismico rilasciato dagli uffici competenti.
Tempi certi e silenzio-assenso
Un altro elemento chiave è l’introduzione delmeccanismo del silenzio-assenso:
- 30 giorniper SCIA in sanatoria;
- 45 giorniper permesso di costruire in sanatoria.
Se il Comune non risponde nei tempi previsti, la richiesta è considerata accolta.
Una vera occasione di regolarizzazione (ma con attenzione)
Il Decreto Salva Casa rappresenta un’opportunità concreta per mettere in regola difformità spesso trascurate ma ostative in sede di vendita o accesso al credito. Tuttavia, ogni caso va valutato attentamente: non tutte le opere sono sanabili e l’interpretazione locale delle norme può variare.
Per questo motivo, è fondamentale affidarsi a un tecnico abilitato che possa verificare con precisione:
- la presenza di un titolo edilizio valido;
- le possibilità di sanatoria in base alla normativa comunale e regionale;
- gli eventuali costi da sostenere.
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