Cosa cambia con il Decreto Salva Casa (DL 69/2024)
Dal 28 luglio 2024, il Decreto Salva Casa ha modificato l’art. 23-ter del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), semplificando le procedure per i cambi di destinazione d’uso:
- È sempre consentito trasformare la destinazione d’uso di una singola unità immobiliare, da commerciale (“c”) a residenziale (“a”) e viceversa, anche se comporta lavori, purché rientrino nella manutenzione straordinaria o edilizia libera e rispettino eventuali condizioni sancite dai regolamenti comunali.
- In particolare, nelle zone A, B e C (es. centri storici, aree urbane consolidate o di espansione), è ammesso il passaggio anche tra categorie funzionali diverse, purché resti una unità singola e si rispettino le norme urbanistiche locali.
SCIA o permesso di costruire: qual è il titolo corretto?
| Situazione | Titolo richiesto |
|---|---|
| Cambi tra categorie diverse, senza opere o con opere assimilabili a CILA | basta la SCIA |
| Interventi edilizi rilevanti (es. sopralzi, modifiche strutturali che alterano volumi/sagome) | serve il permesso di costruire |
Il principio è: se il cambio d’uso può essere effettuato con lavori minori (edilizia libera o CILA), la SCIA è sufficiente, non serve un permesso di costruire.
Casi giurisprudenziali significativi
- Tar Salerno (sent. 1198/2025): ha confermato che il passaggio da tabaccheria ad abitazione, con opere interne ammesse dalla CILA, non richiede il permesso di costruire, ma soltanto la SCIA.
- Tar Lazio e altre pronunce: hanno già prima del DL 69/2024 sancito che cambi rilevanti (anche senza lavori) tra categorie diverse necessitavano del permesso; oggi tale iter è stato alleggerito, a condizione che si tratti di singola unità e le opere restino di modesta entità.
Attenzione ai regolamenti locali
Anche con il Salva Casa, il passaggio da commerciale a residenziale:
- Vale solo per unità singole;
- È subordinato alle condizioni eventualmente imposte dagli strumenti urbanistici comunali (es. destinazione prevalente analoghe nell’edificio).
Per evitare contestazioni, è fondamentale verificare prima la normativa comunale: la SCIA è valida solo se il regolamento non vieta o pone vincoli particolari.
In sintesi
- Il DL 69/2024 ha snellito il cambio d’uso tra categorie commerciali e residenziali.
- Oggi, per unità singole, il cambio da commerciale a residenziale può essere realizzato con SCIA, purché le opere siano minori o di manutenzione straordinaria (CILA).
- Non serve il permesso di costruire, a meno che non ci siano lavori strutturali rilevanti.
- Consulta sempre il regolamento comunale: potrebbero esserci vincoli locali o esigenze di conformità alla destinazione prevalente dell’edificio.
In conclusione
Il cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale nel medesimo immobile oggi è semplificato grazie alla segregazione semplificata per mezzo della SCIA, una conseguenza diretta delle novità introdotte dal Decreto Salva Casa (DL 69/2024). Rimane, però, fondamentale attenersi alle norme tecniche e ai regolamenti locali.